Том зураг ( формат)-аар нь харвал, ИПОТЕК бол жижигхээн, банк, санхүүгийн үйл ажиллагааны ѳчүүхэн акт, гүйлгээний хагалбарын бяцхан цэг, УИХ-аар биш, аль нэг арилжааны банкны салбар дээр яригдах ажил тѳрлийн тѳдий зүйл юм.

Энийг зээл гэсэн банк, санхүүгийн харилцаа болгон субьектив хандлагаар томруулж, цааш нь бүр зээлийн хүү болгон улс тѳржүүлж сонгуульд оноо авах хэргэсэл болгон зад шоудаж, биес рүүгээ элдвээр дайран, элийрч балайрцгаав. Намаар талцсан энэ хэдэн таарчихсан таар шуудайнууд, ѳѳрсдийгѳѳ мэдлэгтэй чухал хүмүүст тооцон, ард түмнийг юу ч мэдэхгүй малнууд гэж басамжлаад байнаа даа гэж түмэнд ойлгогдохоор юм болов. Бүр УИХ-ын дарга нь энэ бяцхан асуудлаар теле-хичээл зааж байгааг юу ч гэмээр юм дээ. Ядахад яр гэгчээр, сүүтэй цайны баланч эмээ нарын яриа, нэгийгээ унагах гэсэн хэрүүл хараалаа олон түмэнд дэлгэх их дуртай. Дэлхийтэй зэрэгцэн, монголчуудын нийгмийн ухамсар, түүнийг дагаад энгийн хүмүүсийн мэдлэг оюун айхтар түргэн ѳсч, улс тѳрчдийг голох хэмжээнд хүрчихсэн шүү дээ гэдгийг тооцож байгаа ч юм алга. Нийгмийн тулгуур харилцаа, сэтгэлгээний конъюнктурыг хааяа ч гэсэн анзаарч баймаар юм. Ѳѳрсдѳѳ мэдэхгүй байж болно ( уг нь мэдэж байх л шаардлагатай), гэхдээ мэргэжилтэн, судлаачдын үгийг сонсч сурах ёстой л доо. Нарийндаа бол Цэц, ипотекийн зээлд хориг тавиагүй, хуульд санамсаргүй ч юмуу, эсвэл зориудаар ч юм шиг, иргэдийн ипотек ( зээлийн барьцаа) маргах нѳхцѳлгүйгээр хураагдахаар, Үндсэн хуулийн үзэл санааг улаан цайм зѳрчсѳн заалт шургуулчихсан байсныг л aнзаарч хориглосон, энэ дээр харин Цэц рүү дайрах биш Цэцийг магтах ёстой баймаар юм. Дашрамд тэмдэглэхэд, газрын харилцааны эрх зүйн орчин цогц байдлаар босоогүй, газрын удирдлага буюу хэвтээ тэнхлэгийн удирдлагын тогтолцоо үүсээгүй байгаа манай нѳхцѳлд газраар ипотек хийх асуудалд нэн болгоомжтой ( скептик) хэлбэрээр хандах ёстой гэж бодогддог.http://sonin.mn/blog/tserenkhuu+/54292

УИХ-аар ипотекийн зээлийн гагцхүү хүүг нь сугалж аван дэвэргэж яриад, ипотек андеррайтинг, пүүл, портфель, мортгэйжийн зээлийн хѳнгѳлттэй хэлбэрүүдийг задалж ярихгүй байгаа нь ч дахиад л бѳѳн хардлага, сэрдлэг тѳрүүлэхээр юм хийцгээж байна. Энэ талын шүүмжлэл, санаа оноонууд медиад давалгаа үүсгэлээ, надад ч бас ганц нэг санал байна.

ИПОТЕК гэж юу вэ?

Ипотек нь пайз гэсэн утгатай грек үг юм. Англи хэлнээ Mortgage law гэж нэрлэгдсээр ирсэн. М.э.ѳ. 6 дугаар зууны үед, эртний Грект, мѳнгѳ хѳрѳнгѳ зээлдүүлэгчдийн зүгээс авлагатай хүмүүсийхээ газар дээр пайз хатгадаг, ѳрѳнд барьцаалагдсан газар шүү гэдгийг бусдад мэдүүлдэг ёс байжээ. Тэр пайзыг ипотек гэж нэрлэдэг байж, ѳрѳѳ тѳлж чадахгүй бол газраа ѳг гэсэн утгатай пайз юм.

Ипотек хэлбэрийн банкны барьцаат зээлийн харилцаа европад дундад зууны үед хүчтэй хѳгжиж, ѳнѳѳдѳр тѳлѳвшлѳѳ аль хэдийн олчихсон, санхүүгийн ердийн харилцаа болтлоо хѳгжсѳн байна. Ипотекийг шууд утгаар орон сууцны зээлийн барьцаа гээд ойлгоод явах нь зүйтэй, гэхдээ ипотек нь, нэг талаас ердийн хэргэлээний зээлийн, нѳгѳѳ талаас ломбардын барьцаанаас ялгаатай. Энэ ялгааг олж харахын тулд эзэмшлийн ба эзэншлийн ѳмчийн харилцааны агуулга, мѳн чанар харилцан уялдааг ойлгох шаардлагатай болно.

ЭЗЭМШИЛ ба ЭЗЭНШИЛ нь ѳѳр хоорондоо ялгаатай эдийн засгийн энгийн ухагдахуун. Энэ дээр УИХ-ын гишүүдийн анхны мэдэгдхүүн үнэндээ нимгэн байгаа нь харагдлаа, хуралд хэлэлцэх асуудлаар тодорхой мэдлэг, концепцигүй орж ирж байнаа гэсэн үг. Маш энгийн жишээгээр тайлбарлъя. Дондог зуслангийн 7 га газартай, түүнийгээ хувьчилж авсан. Гэхдээ 4 га газарт нь барилга барих, тѳмс тарих...гээд бүрэн эзэмших эрхээр хувьчлагдсан. Үлдсэн 3 га нь гацуур мод сѳѳг, байгалийн ховор ургамалтай гэж үзээд эзэмшиж болохгүй харин эзэн болоод хамгаалаад ѳѳд нь татаад явах нѳхцѳлтэйгээр хувьчлагдсан. Ийм нѳхцѳлд Дондог мортгэйжийн зээлэнд 7 га газраа бүрэн тавих, эсвэл хуваагаад 2 банканд ч тавих эрхтэй гэсэн үг. Учир нь ипотек нь зээлдэгч, зээлдүүлэгчийн хамтын эзэншил, харин эзэмшил нь Дондогт үлдэж байнаа л гэсэн үг. Ипотекийн зээл тѳлбѳрийн чадвараа алдах нѳхцѳлд зээлдэгч, зээлдүүлэгчийн аль ч тал ипотекийг зарж борлуулах эрхтэй, гагцхүү харилцан тохиролцоогоор, ипотекийн гэрээнд заасан нѳхцлѳѳр, маргаан гарсан үед шүүхийн тогтоолоор асуудал шийдэгдэж байх учиртай л юм. Үндсэн хуулийн Цэц яг энэ дээр, ипотекийг Банк дангаар мэдэж зарж борлуулж болохгүй гэсэн үндэслэлээр л хориг тавьсан харагдсан, тэрнээс ипотекийн зээлийг хаагаагүй. Тэрийг далимдуулаад, арилжааны банкууд тэртэй тэргүй эх үүсвэргүй болчихсон зээлээ хаасан. Энэ дээр тѳр бас тоглолт хийж, тэтгэвэрийн удаан жилийн хуримтлалыг ашиглах боломж олгож сонгуулийн шоу хийгээд, хариуд нь хүүгий нь 6% болгох асуудал тулгаж байгаа юм байна. Уг нь шоудаад байхаар мундаг ч юм биш л дээ, соёлтой орнуудад бол зээлдэгчид ипотекийн зээлийн хүүг ѳсгѳх сонирхолтой, харин зээлдүүлэгч банкууд ѳрсѳлдѳѳний хуулиар буулгах сонирхолтой байдгийг би жишээн дээр тайлбарлах болно.

Тэтгэвэрийн удаан жилийн хуримтлалыг зээлийн эх үүсвэр болгон ашиглаж, унтаа мѳнгийг идэвхжүүлэн эргэлтэнд оруулж байсан улс орны туршлага бий. Польшид тэтгэвэрийн санг ипотекийн зээлд оруулснаар сѳрѳг хүчин, ард олны зүгээс айхтар эсэргүүцэлтэй тулгарсан ч эцэстээ үр дүнд хүрч байсныг сайн санаж байна. Тэхээр эх үүсвэрийн хувьд зохимжгүй ч болохгүй юмгүй мэт, гэлээ ч мѳнгѳгүй ѳѳр альтернатив гарц байхгүй. Нэгэнт тэтгэвэрийн сан гэх ард түмний мѳнгийг эргүүлж байгаа юм бол шууд 3% хүртэл гээд шийдвэрлэж яагаад болохгүй гэж, валютийн ханш унахаас айхгүй нүдээ анина гээ биз дээ гэсэн асуулт гарна.

Харин орон сууцны хувьд хувааж юмуу давхар барьцаалах зарчим, туршлага ипотекийн зээл хѳгжчихсѳн орнуудад алга, гэхдээ зээлийн пүүл, портфель, зээл тѳлѳх чадвар (андеррайтинг) зэргээс шалтгаалаад давхар барьцаанаас хамаагүй илүү боломжтой олон хэлбэр байдаг байна. Австри, Герман, Польш, Франц, Финланд...европын хэд хэдэн орны туршлагыг судалж, нилээд зүйл ухаж тѳнхѳж үзлээ. Гол асуудал нь хүүндээ биш, харин зохион байгуулалтадаа байдаг юм байна.

Ипотекийн зээл тойрсон улс тѳржилт, улс тѳрдѳлт.

УИХ, мортгэйжийн зээлийн хүүг системээс нь таслан авч хэлэлцэн шийдвэр гаргаж байгаа нь сонгогчдод гоё харагдах гэсэн цэвэр улс тѳржилт, зүгээр л шоу гэж харагдаж байна гэж олон түмэн үзэж байгаа нь үнэн байна. Яг ѳнѳѳдрийн нѳхцѳл байдалд УИХ-ын зүгээс анхаармаар бодлогын гэмээр 2-хон л зүйл байна. Зээлийн хүүг биш, хүүгийн бодлогыг тогтоох, ипотекийн зээлийг ард түмний тѳлбѳрийн чадварыг харгалзан, системээр нь авч хэлэлцэж хууль санаачлан ИХ-д оруулж хэлэлцүүлэхийг ЗГ-т даалгах, ердѳѳ энэ. Нэг нам нь ипотекийн хүүг 6%-иар тогтоох санаачилга гаргаа л, сѳрѳг нам руугаа ипотекийн зээл зогсоосон гэж гүжирдэж дайраа л, нѳгѳѳ нам нь тэгж яривал тэр ипотекийг чинь бид эхэлж санаачилсан юм гэж мэтгээ л...булууны ноход шиг хэмлэлцэж сууцгаах их завтай хүмүүс юм. Тэглээ гээд энэ З.Энхболд мундаг хүн, энэ муу Ц.Нямдорж гэж үхэж байхдаа таарсан зѳнѳг гахай гэж ард түмэн хэлэхгүй шүү дээ. Хуралдаа ирэхгүй мѳртѳѳ ийм утга учиргүй юман дээр маргах болохоороо бүгд цуглаад сонсогчид, сонгогчдод гоё харагдах гэж байдгаараа хичээцгээнэ, инээдтэй. Ипотекийн зээлийн хэлэлцүүлэг, ард түмэнд ийм л сэтгэгдэл үлдээв бололтой.

Ипотекийн зээлийн хүүг 6% байхаар хатуу тогтоож байгаа нь улс тѳржилтѳѳс ч хэтэрсэн бүр улс тѳрдѳлт, хүчиндэлт. Аль нэг арилжааны банк, андеррайтинг сайтай боломжийн клиент олоод томхон пүүл үсэргэж мортгэйжийн зээлийг 4%-иар олголоо гэж бодъё. Тэгвэл энэ банк хууль зѳрчсѳн хэргээр шүүхэд шилжих ёстой юм байна л даа. Валютийн ханш ѳсѳхгүй байгаа нь хүүг буулгах үндэслэл гэнээ, энэ ШУ-ны үндэслэл юмуу! Монгол банкны ерѳнхийлѳгч нүдээ аних ёстой гэнэ үү, ийм инээдтэй, хѳгжилтэй юм ярьцгааж амьтны доог болдог нь! Элчин сайдын яамаараа дамжуулаад дэлхий манай хошин шогийг харж л байгаа шүү дээ. Соёл иргэншилтэй, ипотекийн зээлийг банкны ердийн харилцаа болгочихсон улс орнуудад, тѳрѳѳс ипотекийн зээлийн хүүг хатуу тогтоодоггүй юм байна. Бүх тѳрлийн зээлийн хүүгээс доогуур...гэсэн бодлогыг барьдаг байна. Австри зэрэг орнуудад бүх тѳрлийн зээлийн хүүгийн хагасаас илүүгүй...гэж тогтоосон байна. Герменд энэ жил ипотекийн зээлийн хүү түүхэнд байгаагүй уналаа. Арилжааны банкуудын хүүгийн дундаж дѳнгѳн данган 3%-д хүрэхтэй үгүйтэй, цаашид ч буурах хандлагатай байна. Хүүгийн хэт уналт, зарим талаар банканд ашигтай, зээлдэгч нарт ашиггүй талдаа тусч байна.

Ипотекийн зээлийн хэлбэр, зохион байгуулалт хүүнээс дутахгүй чухал байдаг юм байна. Ипотек пүүл ( pool), портфель, тѳлбѳрийн чадвар зэргээс шалтгаалаад, зээлийн янз янзын хэлбэрүүд тус бүрдээ ѳѳр ѳѳр хүүтэй байдаг. Хүүгүй зээлийн хэлбэр ч байна. Тухайлвал, Австрийн ЗАЛУУ ЭМЧ ипотекийн зээл нь хүүгүй, пүүлийг нь эмч нарын холбоо хариуцдаг юм байна. Тѳрийн бус байгууллагууд, олигархиуд, баян фирмүүд пүүл үүсгэж нэг талаас зээлдэгчтэй, нѳгѳѳ талаас банктай гэрээ байгуулаад зээлий нь тѳлѳѳд явдаг юм байна. Хэд хэдэн субьект пүүл босгосон тохиолдол ч байна. Jumbo хэлбэрийн пүүлүүд жишээ нь фирмийн барилга байгууламжийг ипотект оруулаад, орон сууцыг байшингаар нь пүүлддэг хэлбэр ч байна. Нийт 20 гаруй хэлбэрийг сонирхож үзлээ, зарим хэлбэрүүдийг жишээ болгон жагсаалаа.

Залуу гэр бүл

Залуус

Эмэгтэйчүүд

Залуу эхчүүд

Багш нар

Залуу багш

Тѳмѳр замчид

Эмч нар

.......................

Германий TILKUNG ( ѳр тѳлбѳр) пүүлийн жишээнээс энд толилуулж байна. Наранцэцгийн тосны үйлдвэрийн Бэлтгэл цехийн жагсаалын инженер Ханс 100 мянган еврогоор байшин авахаар шийдээд, ипотекийн зээл сонирхож. Арилжааны банк андеррайтингийн байдал, авч байгаа шинэ байшингаа ипотект тавьж байгаа зэргийг харгалзаж үзээд 3,22%-ийн хүүтэй, 10 жилийн тѳлбѳрийн хугацаатай зээл санал болгож. Ханс 2000 евроны цалинтай, сардаа 268,3 евро тѳлнѳ гэхээр андеррайтинг нилээд сайн гарч байгаа юм. Гэхдээ, ѳѳр боломж хайн фирмийн эзэнтэйгээ уулзаж. Фирмийн эзэн зээлийг 6 жилд тѳлж барагдуулах ѲРТѲЙ ИНЖЕНЕР ( TILKUNG INGENIEUR ) пүүл босгох санал тавьж. Ханс мэдээж шууд зѳвшѳѳрсѳн боловч хүү ѳндѳрсѳж байгаа шалтгаанаар банк зѳвшѳѳрсѳнгүй. Фирмийн эзэн бусад цехүүдийн инженерүүдтэйгээ зѳвшилцѳѳд, үйлдвэрийхээ зарим цехээр ипотек хийн 5 байшин авахаар болж. Зээлийн хугацааг 6 жил болгон татаж, эхний 2 жилд банкны анхны санал болгосон нѳхцлѳѳр, дараагийн 2 жилд 4%, сүүлийн 2 жилд 6%-иар тѳлж зээлийг барагдуулахаар банктай тохиролцов. Ханс, ажлаа сайн хийж, жилийн дараа ерѳнхий инженер, 3 жилийн дараа цехийн даргын албан үүргийн стандартыг хэрэгжүүлэх үүрэг хүлээж цалингаа нэмэгдүүлэх гэрээг фирмийн эзэнтэй байгуулав. Бусад инженерүүд ч мѳн иймэрхүү үүрэг хүлээсэн нь ойлгомжтой. Германы фирмүүд сайн инженерүүдээ алдчихгүй сонирхолтой, инженерүүд нь цалин хангамж сайтай болохоор албан тушаал ахиж давхар үүрэг хүлээх сонирхол тѳдийлэн байдаггүйг энэ жишээ бас харуулж байна. Пүүл босгосон фирмүүд ипотекийн зээлээс багахан хувь авдаг, JUMBO мэтийн том зээлээс мэдээж их ашиг унадаг бололтой. Пүүл бол зээлдэгчдэд хамгийн ашигтай хувилбар, ѳѳр ч олон хэлбэр бий.

Манайд жишээ нь уул уурхай бол стратеги мѳн гэсэн болохоор ЗАЛУУ УУРХАЙЧИД гэсэн пүүл байж болмоор. Уурхайчдын холбоо, алт олборлогчидтой хамтраад хийж болно. МАЛЧИД, ТАРИАЛАНЧИД...БѲѲ, ЛАМ НАР...ер нь л янз бүрийн пүүл бодож олж болох юм. Шууд дууриаж бас болмооргүй нѳхцлүүд бий. Жишээ нь Австрийн хѳдѳлмѳрийн хѳлсний доод хэмжээ манайхаас 20 дахин их, машин, байр орон сууцны үнэ харьцангуй хямд, энийг андеррайтинг хийхдээ харгалзах учиртай, хүүг бага-aар, зээлийн хугацааг сунгаж тогтоох нь зүйтэй гэсэн санаа. Зээлийн урьдчилгааг 20%иас доош байлгаж ерѳѳсѳѳ болохгүй юм байна гэдгийг бас судалж, ажигласнаа тодотгоё!

Мэргэжлийн чиглэлээр, бараг л танин мэдэхүйн мэдэгдэхүүн болчихоор ийм нэг нийтлэл тэрлэв. Харин зарим нэг нэр томъёог монголоор орчуулж зүрхэлсэнгүй, орчуулах ч шаардлаггүй, агуулгы нь ойлгоо л аялгуугаар нь хэвшүүлсэн нь дээр ч юмуу гэж бодогдов. ХҮН-ын бодлогын хүрээлэнгийн эрдэмтэд ипотекийн зээлээр, хүн амын бодит орлого, монгол хүний амьдралын тѳвшинг харгалзсан нилээд цэгцтэй бодлого боловсруулж байгаа юм билээ гэдгийг дашрамд мэдээлье!

Эдийн засагч, социологич И.Цэрэнхүү